Pourquoi
Depuis la loi Elan, le bailleur social est soumis à des contraintes fortes dont l’obligation de regroupement pour les parcs de moins de 12 000 logements. Les parcs immobiliers évoluent, sont très hétérogènes mais les objectifs restent d’assurer la pérennité du modèle économique spécifique au logement social. Parmi les différents leviers d’optimisation des coûts, la maintenance fait l’objet de réflexions particulières alors que l’entretien des immeubles est au cœur de la problématique de lutte contre la vacance locative, voire les impayés et qu’il faut dégager des moyens pour assurer la rénovation énergétique indispensable.
Contexte
Que le parc immobilier social soit issu d’un regroupement récent ou le fruit d’une longue période d’activité, il se compose d’immeubles de logements aux caractéristiques très différentes. A chaque ensemble, correspond un modèle de maintenance basé sur des usages, eux même inspirés des constats sur le long terme ou imposés par des règles d’urbanisme comme la périodicité du ravalement. Or, certains de ces travaux ne correspondent pas toujours à une réalité de terrain car les conditions climatiques, l’environnement de proximité et la nature même des matériaux de construction ne vieillissent pas de matière identique.
Le bailleur social prévoit donc de la maintenance préventive, périodique mais se trouve souvent amené à intervenir en maintenance curative, coûteuse, en situation d’urgence, qui ne lui facilite pas la négociation financière.
Le budget d’entretien tente de s’équilibrer entre dépenses prévues, négociées mais pas toujours adaptées à la situation réelle et surcoûts indispensables au maintien de la qualité d’un patrimoine destiné à couvrir durant 40 à 60 ans le remboursement des emprunts souscrits.
Solution
Il faut, idéalement, optimiser les travaux de maintenance sur l’ensemble du parc pour mutualiser les interventions qui peuvent l’être sur un territoire, intervenir au tout début des dégradations pour les stopper, avoir une vision globale des risques liés à l’environnement industriel ou urbain et prendre en compte des critères de durabilité désormais inscrits dans la réglementation et, plus encore, attendus par la société.
Sitowie a travaillé avec des bailleurs sociaux pour comprendre leurs attentes et propose d’instaurer une maintenance prédictive pour répondre à l’ensemble des besoins des bailleurs sociaux.
La transition vers un traitement numérique du parc
Il existe souvent un déficit en données exploitables aisément pour une vue d’ensemble technique du parc. Construits bien avant l’arrivée du BIM, les ensembles immobiliers sont souvent décrits dans des outils non communiquant spécifiques à chacun, voire dans des tableaux Excel complexes.
Sitowie assiste alors le bailleur dans la construction d’une source d’information qui va l’amener progressivement vers un traitement de data compatible avec une vision prédictive de la maintenance.
A partir de l’adresse, du nombre de niveaux, de l’année et du matériau de construction, Sitowie est déjà capable d’établir un schéma des risques incluant la course du vent, l’humidité relative, les températures.
Ces informations de base sont ensuite complétées des données géométriques complètes ré-générées à partir de maquette 3D (* préciser maquette 3D physique ou numérique, plan 2D extrapolé), voire importées des bases du client.
Sitowie met à disposition du bailleur social ses équipes d’expert pour l’assister dans l’étape de collecte et validation des données. Outre les outils, Sitowie prévoit les missions de conseil et expertises en toute connaissance du marché et de ses spécificités.
Les simulations
Après avoir constitué sur le parc ou une partie de celui-ci, un ensemble de data normalisées, l’ensemble est soumis à une simulation de dynamique des fluides (CFD ou Computational Fluid Dynamics). Appliquée sur un parc existant hétérogène, cette simulation met en évidence des phénomènes chimiques et physiques liés à l’écoulement des eaux, des courants d’air ou flux thermiques.
A ce stade, il est déjà possible d’évaluer concrètement les points faibles d’un bâti. La simulation du vieillissement va mettre en évidence les indices de dégradation élément par élément (balcon, mur, etc.). La classification selon une échelle allant de A (tout va bien) à D (c’est trop tard) en fonction de l’âge facilite l’orientation des choix et la communication auprès des parties prenantes.
Pour aller encore plus loin, Sitowie rend possible la simulation de diverses opérations de maintenance afin d’évaluer l’impact sur les bâtiments, d’établir des scenarii différents et instaurer une stratégie d’optimisation à long terme qui pourra tenir compte des évolutions des techniques et contraintes dans le temps.
Sur le plan financier, les budgets prévisionnels peuvent être comparés aux budgets prédictifs pour argumenter des choix et ajuster des enveloppes budgétaires.
Sitowie offre deux niveaux de travail en simulations. Predibat Start s’attache à faciliter le passage de plans 2D vers un référentiel technique et aborder la 3D de manière simple et sans connaissance informatique particulière. Le niveau de détail dépend de l’ajout par les équipes du bailleur d’informations schématiques sur les équipements, les particularités afin d’obtenir des objets numériques qui peuvent être diffusés et compris par les collaborateurs ou partenaires. Predibat Start assure ainsi votre transition aisée vers une gestion numérique et facilite votre mise en conformité avec des standard de l’urbanisme du futur.
Les résultats
Le bailleur social parvient à se constituer des maquettes BIM ( building information modeling) simples mais suffisantes pour la simulation de vieillissement car l’intelligence artificielle et les données dont dispose Sitowie compensent les lacunes et permettent de multiplier les hypothèses.
Ces maquette BIM restent acquises et trouveront leur utilisé dans d’autres usages compte tenu des avancées en matière de numérique et feront ainsi entrer le bailleur dans l’univers du BIM GEM (Gestion-Exploitation-Maintenance).
Les différentes simulations vont permettre d’estimer des coûts financiers mais aussi de comparer le bilan carbone entre différents schémas et de concilier l’optimisation financière avec une vision de la durabilité tant en termes de pérennité que d’atteinte d’objectifs environnementaux et sociétaux. Ce double aspect intéresse directement la politique RSE du bailleur social confronté à la paupérisation d’une partie de ses locataires et une réorientation du modèle financier visant à la diversification des apports de fonds.
Sitowie a regroupé l’ensemble des outils de simulations vieillissement et maintenance dans son offre Predibat Integral. Les résultats se concrétisent sous forme de gains. Ils sont exprimés en économie sur les budgets de maintenance, en réduction de l’empreinte carbone et optimisation du temps de travail pour un programme de travaux dont le chiffrage et le suivi sont facilités. Véritable outil d’aide à la décision, Predibat integral optimise un plan stratégique de préservation et valorisation du patrimoine. L’estimation des émissions de GES (Gaz à effet de serre) pour chaque stratégie de maintenance est exprimée en coût équivalent CO2 et le pilotage du parc s’accompagne d’un détail par bâtiment. Sitowie assure la formation et le support des équipes pour que l’utilisation de la plateforme prête à l’emploi et mise à jour régulièrement réponde aux besoins évolutifs des bailleurs sociaux.