Qu’est-ce que la valeur verte immobilière et comment faire estimer son bien ?

La valeur verte d’un bien immobilier prend en compte sa performance environnementale. Un critère très important qui peut influer de manière conséquente sur son prix, d’où la nécessité pour les investisseurs de bien l’évaluer et de l’améliorer si besoin.

Comment définir la notion de valeur verte ?

La première définition de l’Ademe
En matière d’immobilier, la notion de valeur verte est relativement récente. L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) a mené en 2012 une étude, avec le cabinet Sogreah, afin de définir plus précisément ce concept. L’Ademe la qualifie comme « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Ce concept de performance environnementale comprend bien évidemment la performance énergétique d’un logement, mais aussi d’autres critères moins souvent évoqués, comme les différents matériaux de construction, l’accès aux transports en commun, les labels de performance environnementale, l’utilisation ou non d’énergies renouvelables… Une chose est sûre : pour les investisseurs en immobilier, la valeur verte d’un logement devient de plus en plus un critère prépondérant au moment d’acquérir un bien. Cela se vérifie aussi bien en matière d’investissement locatif à usage d’habitation qu’en ce qui concerne les locaux commerciaux ou les bureaux.

Une définition plus précise proposée par l’association Dinamic

En 2013, l’association Dinamic (Développement de l’information notariale et de l’analyse du marché immobilier et de la conjoncture) a approfondi la définition de valeur verte en précisant qu’elle « correspond à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier, toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs ». Au-delà des préoccupations environnementales, de plus en plus présentes dans notre société, cette valeur verte revêt donc un intérêt non négligeable pour les professionnels de l’immobilier désireux de rentabiliser leurs investissements.

Le DPE, élément essentiel pour mesurer la valeur verte d’un logement en 2023

Dans le calcul de la valeur verte d’un bien immobilier, le critère prépondérant demeure bien la performance énergétique de celui-ci. Il faut dire qu’il est assez simple de la mesurer depuis 2006 et la mise en place du diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière, mais aussi pour le parc locatif. Le DPE permet de classer les logements de A à G en fonction de leurs performances énergétiques, ceux classés F et G étant considérés comme de véritables passoires thermiques et donc très énergivores. Pour ces derniers, les propriétaires vont être dans l’obligation de réaliser des travaux qui peuvent se révéler très coûteux. Conséquence : ces logements sont de plus en plus nombreux à être mis en vente et subissent une décote importante. En ce qui concerne les bureaux et autres locaux commerciaux, un bon DPE est également un argument devenu prépondérant avant d’envisager une revente avec plus-value ou dans l’optique d’un investissement locatif.

Qu’en est-il de la valeur verte des logements en 2023 ?

En 2022, le CSN (Conseil Supérieur du Notariat) a publié une nouvelle étude portant sur la valeur verte des logements en 2021. Tout comme les différentes études publiées auparavant, celle-ci est édifiante. Un bien immobilier disposant d’une bonne valeur verte a ainsi de grandes chances d’être vendu plus cher. Pour les logements dont le diagnostic énergétique est A ou B, un appartement est vendu entre 3 et 16 % plus cher que le prix moyen des biens classés D (soit le classement moyen de performance énergétique), et entre 6 et 14 % pour les maisons. A contrario et fort logiquement, les bâtiments les plus énergivores apparentés à des passoires thermiques, étiquette DPE F et G, sont largement décotés avec une baisse du prix de 2 à 11 % pour les appartements et de 3 à 19 % pour les maisons.

Il est important de souligner qu’il existe des disparités importantes selon les régions. En effet, les différences se font nettement moins notables dans les secteurs où le marché immobilier est tendu, et particulièrement en région Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur. Dans ces secteurs où il est difficile d’acquérir un bien immobilier, la valeur verte a donc une importance moindre, même si elle peut néanmoins influer sur le prix. Autant dire que les professionnels de l’immobilier et éventuels investisseurs doivent être particulièrement attentifs à ces données et tendances.

Comment connaître la valeur verte d’un bien immobilier ?

Le diagnostic de performance énergétique, un bon indicateur de valeur verte

Comme évoqué précédemment, la valeur verte d’un bien immobilier dépend en très grande partie du diagnostic de performance énergétique. Il constitue un excellent indicateur de valeur verte, d’autant plus que le DPE a été modifié depuis le 1er juillet 2021. Cette nouvelle mouture du dispositif ne prend plus en compte les factures énergétiques d’un logement. Il s’appuie sur une étude plus poussée du système de chauffage, du niveau d’isolation thermique, des matériaux utilisés, du type de fenêtres et du bâti dans son ensemble. Valable dix ans, le DPE est également devenu opposable, à l’instar des diagnostics plomb ou amiante par exemple. Cela signifie qu’en cas de transaction immobilière, le vendeur est engagé juridiquement par rapport à l’acheteur quant à la viabilité du diagnostic. Il apparaît qu’il peut y avoir des différences selon l’expertise menée. Pour un investisseur, il est donc essentiel de faire appel à un professionnel reconnu et fiable pour réaliser ce DPE et ainsi ne prendre aucun risque.

Le déchiffrage d’une étiquette énergie

L’étiquette énergie se décompose en sept paliers allant de la lettre A à G. La notation A est accordée à un logement très économe en énergie consommant moins de 50 kWh par mètre carré et par an. Dans le détail, les chiffres des autres paliers sont les suivants : B de 51 à 90 kWh/m²/an, C de 91 à 150 kWh/m²/an, D de 151 à 230 kWh/m²/an, E de 231 à 330 kWh/m²/an, F de 331 à 450 kWh/m²/an et G plus de 450 kWh/m²/an. À noter également que pour les bâtiments, il existe plusieurs types de DPE, à savoir le DPE maison individuelle, le DPE collectif portant sur l’ensemble d’un immeuble, y compris les parties communes, le DPE appartement portant sur un seul logement. À noter que le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés comprenant plus de 50 logements.

Une estimation par des professionnels de l’immobilier

Le diagnostic de performance énergétique doit impérativement être réalisé par un professionnel certifié. Au cours de sa réalisation et au vu des résultats, celui-ci peut être amené à émettre des recommandations pour d’éventuels travaux permettant d’améliorer la valeur verte du logement (voir ci-dessous). Certains professionnels de l’immobilier peuvent également être consultés pour connaître la valeur verte d’un bien immobilier. Une fois encore, le choix de l’intervenant est crucial. Une mauvaise estimation peut en effet avoir un impact important sur la rentabilité d’un investissement immobilier, qu’il s’agisse de bureaux, de locaux commerciaux ou de logements.

Une étude par un cabinet notarial

En ce qui concerne la valeur d’un logement, les notaires sont particulièrement concernés. C’est ainsi que chaque année, le Conseil supérieur du notariat consulte les cabinets notariaux pour constituer une étude sur la valeur verte des logements. Chaque année, la tendance est nette, les logements bénéficiant d’une bonne étiquette énergie (A ou B) ont beaucoup plus de chance de pouvoir réaliser une plus-value à la revente. En revanche et logiquement, le risque de moins-value est élevé concernant les logements les plus mal classés, la proportion de ces plus-values ou moins-values pouvant varier selon les régions (voir ci-dessus).

Comment augmenter la valeur verte d’un bâtiment ?

Réaliser des travaux de rénovation énergétique

Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, il est tout à fait envisageable d’augmenter la valeur verte d’un logement. Celle-ci étant particulièrement liée au diagnostic de performance énergétique, la première solution consiste à effectuer des travaux de rénovation énergétique. L’isolation du bâtiment est un point fondamental. L’Ademe estime en effet qu’une mauvaise isolation de toiture peut représenter jusqu’à 30 % de pertes énergétiques. Que ce soit par l’extérieur ou l’intérieur, l’isolation des murs peut également être améliorée, tout comme celle des fenêtres avec la pose de double voire triple vitrage. La ventilation est également un facteur à prendre en compte pour augmenter la valeur verte. La pose d’une VMC double flux est un véritable plus afin de limiter au maximum l’humidité et de réduire la présence de polluants dans l’air de votre intérieur. De telles opérations représentent un coût, mais pour tous ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif, quelle que soit la nature du bien concerné, le bénéfice à long terme peut se révéler très rentable.

Opter pour les énergies renouvelables

Autre point important : le chauffage. Une nouvelle chaudière peut se révéler beaucoup plus économe en énergie. Il est également possible de passer à des types de chauffage plus environnementaux, comme les chaudières à bois ou à granulés. L’option des énergies renouvelables doit donc être sérieusement prise en considération. L’électricité ne doit pas être négligée non plus. L’installation d’ampoules à LED, des convecteurs électriques plus modernes, ou le fait de recourir à un fournisseur d’électricité verte sont autant de facteurs permettant d’obtenir une meilleure valeur verte au final. Ces derniers facteurs s’adressent plus à de tels potentiels acheteurs ou locataires. Si de telles actions sont entreprises en amont par le propriétaire du bien, elles permettent d’augmenter sa valeur, que ce soit à la revente ou dans le cadre d’un investissement locatif à destination de ménages ou de professionnels.

S’appuyer sur un logiciel de maintenance prédictive

Certes, réaliser de tels travaux représente un coût. Néanmoins, il faut bien prendre en compte le fait que de telles améliorations permettent d’augmenter la valeur du bien immobilier concerné. De plus, en fonction des revenus des ménages, l’État a mis en place différents dispositifs d’aide pour favoriser la rénovation énergétique des logements. Il est donc très important de se renseigner, notamment auprès des professionnels du secteur, afin de voir s’il est possible de faire baisser le montant de la facture. Toujours dans un souci d’améliorer la valeur verte, il est aussi possible de s’appuyer sur un logiciel de maintenance prédictive. La plateforme Predibat permet ainsi aux décideurs immobiliers de disposer d’un outil moderne et performant pour améliorer aussi bien la rentabilité que la performance environnementale de leurs biens.